Основные разделы

Долговые споры

Страховые споры

Возмещение ущерба

Семейные споры

Защита прав потребителей

Жилищные споры

Трудовые споры

Исполнительное производство

Статистика

  • Яндекс.Метрика

Cделки с жилыми помещениями и признание их недействительными

Многие из нас хоть раз в своей жизни сталкивались с необходимостью осуществить сделку, связанную с куплей-продажей, обменом, дарением или приватизацией жилого помещения.

Применительно к сделкам с жилыми помещениями распространенными основаниями для признания сделок недействительными служат ситуации, когда совершенная сделка является притворной.

Допустим, чтобы не разыскивать сособственника квартиры, имеющего преимущественное право покупки доли собственности продавца, вместо договора купли-продажи жилого помещения заключается договор дарения.

Заключение мнимых сделок осуществляется и при обменах. Лица, совершившие обмен (мену), зачастую являются родственниками и не вселяются во вновь приобретенные по обмену жилые помещения. Недобросовестные граждане часто используют этот вид договора, причем заявляют о существовании договора мены лет через пять после его подписания. Родственникам (наследникам) лица, якобы обменявшего свое жилье, приходится признавать такой обмен мнимым, поскольку их родственник никуда не выезжал и в его квартиру никто не вселялся.

Признать сделку недействительной можно в случаях, когда гражданин, хотя и не признанный судом недееспособным, при совершении сделки не способен был понимать значение своих действий или руководить ими. Неспособность понимать значение своих действий и руководить ими устанавливается по результатам проведения судебно-психиатрической, судебно-наркологической или комплексной экспертиз.

Судебная практика показывает, что в основном экспертиза признает гражданина не способным понимать значение своих действий или руководить ими только при наличии медицинской документации, подтверждающей соответствующий диагноз. Поэтому маловероятно, что экспертиза даст положительный ответ, если на момент заключения сделки заболевание не было зафиксировано лечебным учреждением. Свидетельские показания о психическом состоянии гражданина, совершившего сделку, обычно не признаются судом достаточными доказательствами, подтверждающими, что гражданин, совершивший сделку, находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Для того, чтобы подстраховаться при приобретении жилья можно совместно с продавцом получить справки из психоневрологического диспансера и наркологического диспансера по месту жительства владельца жилья, желающего произвести отчуждение своей собственности.

Между тем, не все сделки, заключенные гражданином в момент непонимания значения своих действий, могут быть признаны недействительными, а только те, которые повлекли ухудшение жилищных условий такой стороны сделки.

Весьма сложной задачей является признание недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

К примеру, пожилой гражданин, который плохо видит и слышит, малограмотный, полагал, что заключает договор пожизненной ренты, а на самом деле заключил договор купли-продажи с пожизненным проживанием. В этом случае сделка может быть признана недействительной, поскольку имеет место непонимание стороной договора самой природы сделки, при том, что наличие заблуждения такому гражданину удастся доказать. Заблуждение относительно качеств жилого помещения (предмета сделки) может играть существенную роль, в частности при обнаружении в приобретенном жилом помещении таких существенных дефектов, которые не могут быть устранены путем ремонта. Нередко по данным основаниям ошибочно обращаются в суд, полагая, что существенным является заблуждение, когда, например, при дарении квартиры, гражданин полагал, что одаряемый будет порядочен, а последний не оправдал его надежд. Однако, это уже мотив сделки, а из содержания ст. 178 ГК РФ следует, что заблуждение относительно мотивов сделки существенного значения не имеет.

Популярным основанием для признания сделки недействительной является заключение сделки на крайне невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона. Здесь можно посоветовать приобретателю жилья не стоит заключать сделку, в которой указана явно заниженная цена, дабы потом не судиться по этим основаниям.

Другими основаниями по ст. 179 ГК РФ являются обман, насилие, угрозы, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, применяются к жилищным сделкам в гражданском судопроизводстве в основном в случаях, когда приговором суда по уголовному делу установлены вышеперечисленные преступные деяния.

Особенности сделок с жилыми помещениями, совершенных с нарушением закона (ст. 168 ГК РФ).

Достаточно распространенным нарушением закона при продаже или ином виде отчуждения жилья является неполучение согласия супруга на совершение сделки с нажитым во время брака имуществом. А ведь в соответствии со ст. 35 СК РФ сделка, совершенная одним из супругов, может быть признана судом недействительной по требованию другого супруга, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии этого супруга на совершение данной сделки. Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, то родители, усыновители, опекуны (попечители), приемные родители не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать либо давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе: обмену или дарению имущества подопечного, сдаче внаем (аренду), в безвозмездное пользование или залог; сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Даже, когда отчуждаемое недвижимое имущество не принадлежит несовершеннолетнему, на снятие несовершеннолетнего с регистрационного учета требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства, поскольку при отсутствии данного разрешения заключенный договор по отчуждению имущества будет признан недействительным, как повлекший нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей, владевших жилым помещением или проживавших в нем.

Несовершеннолетние, которые на момент приватизации с 1992 года до 11 августа 1994 года проживали в жилом помещении и не включены в число собственников, став совершеннолетними, вправе признать совершенную их родителями сделку по отчуждению жилья незаконной.

Несмотря на предусмотренную законом возможность собственника недвижимости беспрепятственно распоряжаться своей собственностью, если в договоре об отчуждении жилого помещения отсутствуют условия о правах остающихся в нем проживать граждан, такой договор может быть признан недействительным, как совершенный с нарушением закона. Аналогичная схема применима и к договорам мены (обмена), поскольку на них согласно ст. 567 ГК РФ распространяются правила о купле-продаже жилого помещения.


Теги: определение порядка пользования жилым помещением, имуществом, выселение граждан, семьи, ребенка, собственника, несовершеннолетних, членов семьи из квартиры, дома, жилья, общежития, исковое заявление, судебное постановление, решение, судебная практика, из муниципальной квартиры, принудительное выселение, образец иска, дела о выселении, приватизированное помещение, без предоставления жилого помещения, бывшего супруга, нанимателя, квартирантов, утративший право пользования, признание утратившим, право собственности, признание права собственности на долю, гараж, садовый дом, коттедж, строение, приобретательная давность, недвижимость, сроки, наследство, умерший, автомобиль, госпошлина, выдел доли, в натуре, соглашение, совместной собственности, раздел имущества супругов, совместно нажитого, развод, срок исковой давности, доли супругов, порядок общения с детьми, увольнение, пособия, дисциплинарная ответственность, прогул, больничный, нетрудоспособность, взыскание заработной платы, компенсации, моральный вред, премия, штрафы, несчастный случай на производстве, нарушение техники безопасности, комиссия по труду, служебная проверка, внеплановая, приказ, перевод другую работу, сокращение, ущерб, убытки, вред здоровью, экспертиза, страхование, возмещение, выплата, breaking bad, better call saul goodman, сол гудман